万科A(000002)：摘地投资质量提升 销售随行业下行

事件。摘资质

   9 月5 日，地投企业公布8 月运营数据。量提2023 年8 月公司实现签订总面积157.6 万平方，升销售随同比下降22.2%；完成签订额度226.1 亿人民币，行业下行同比下降27.0%。摘资质

   评价：

   8 月市场销售随领域下滑。地投2023 年8 月公司实现签订总面积157.6 万平方，量提同期相比-22.2%（7 月同期相比-21.5%），升销售随同比-7.2%；完成签订额度226.1 亿人民币，行业下行同期相比-27.0%（7 月同期相比-34.6%），摘资质同比2.5%。地投公司出售随领域下降，量提依据房企排名排行，升销售随8月百强企业销售额同比下降37.3%。行业下行市场销售平均价14346 元/平米，同期相比-6.2%。1-8月总计完成销售额2485.9 亿人民币，累计同比-11.2%；总计销售面积1624.5 万平方，累计同比-5.0%，总计市场销售平均价15303 元/㎡，累计同比-6.5%。

   8 月新增加9 宗宅基地，单月摘地幅度79.2%。企业8 月摘地总额179.2 亿人民币，摘地建筑面积89.5 万方检测，摘地楼板平均价20017 元/㎡，摘地额度占销售额比例79.2%，环比上升32.3pct。23 年1-8 月，总计摘地额度752.4 亿人民币，摘地额度占销售额比例30.3%。2023 年至今，企业摘地集中在长三角及珠三角地区，依据累计摘地额度测算，长三角占有率59.8%，珠三角占有率23.3%。在其中：

   上海市（26.9%），东莞市（15.9%），杭州市（9.5%），宁波市（9.1%）。

   三条红线始终保持绿档。1）23 年公司总计新增加公布市场融资126.2 亿人民币，新增加资金成本进一步下降至3.05%（22 年总量为3.11%）。 2）三条红线不断合格。截止到2023Q1，企业扣减预购应收款负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现钱短债比为2.4，三道红线不断合格。3）财务控制稳定。企业经营性现金流持续14 年大于零，债务结构明显提升，非流动负债占有率进一步提高至81.5%。

   投资价值分析：企业营销额维持第一梯队，项目投资品质提高，运营产品业务迅速发展，具有长期意义。大家保持万科地产2023-2024 年EPS 各自预估为1.98 元、2.08 元，依照2023 年9 月14 日收盘价格测算PE 分别是6.8 倍、6.5 倍，保持“买进”定级。

   风险防范：地产销售大跳水，贷币政策收紧，地产政策管控。

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